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Rechtsanwalt Dirk Witteck
63739 Aschaffenburg  Kleberstraße 6-8
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29.06.10: Die Ausschlussfrist für die Erteilung der Nebenkostenabrechnung gilt nicht für Gewerbemietverträge !

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH bisher bestehende Unklarheiten eindeutig geregelt, in dem er in seiner Entscheidung vom 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07 klarstellt, dass eine Ausschlussfrist lediglich Gültigkeit im Bereich der Wohnraummietverträge hat.

Sofern im Gewerbemietvertrag neben der Miete auch die Übernahme von Nebenkosten zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist, so muss der Vermieter nicht die Fristenregelung des § 556 III BGB berücksichtigen.

Aus der Verweisung in § 578 BGB ergibt sich nach Auffassung des BGH eindeutig dass § 556 III BGB bei Gewerbemietverträgen nicht einschlägig ist. Eine Analoganwendung scheidet mangels Vorhandenseins einer planwidrigen Regelungslücke aus.

Gleichzeitig hat der BGH aber auch darauf hingewiesen, dass sich der gewerbliche Vermieter gleichwohl nicht endlos Zeit lassen kann, also lassen Sie den Vorgang immer konkret beim Mieterbeistand e.V. überprüfen, denn es ist trotz der obigen Entscheidung sehr gut möglich dass der Nachzahlungsanspruch des gewerblichen Vermieters zwischenzeitlich gleichwohl nicht mehr durchsetzbar ist. Also erst prüfen lassen, dann nachzahlen, denn für eine Jahresgebühr (!) von lediglich 72 € für die uneingeschränkte Beratung können Gewerbetreibende die Dienste des Mieterbeistand e.V. in Anspruch nehmen.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen

Aschaffenburg 06021/365816
Dieburg 06071/9816816




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29.06.10: Mietminderung wenn die Wohnung kleiner ist als in einer Wohnungsanzeige zugesagt !

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH entschied am 23.06.2010 dass eine Wohnung, die statt der im Inserat angegebenen 76 qm lediglich 53 qm groß ist, den Mieter zur Minderung der Miete berechtige.

Dies wurde gerichtlich festgestellt, obwohl im schriftlichen Mietvertrag eine konkrete Wohnungsgröße nicht angegeben war. Die Parteien hätten sich zumindest konkludent, d.h. schlüssig nach den Begleitumständen auf die Wohnungsgröße geeinigt.

Unter Hinweis auf die ständige Rechtsprechung des BGH zur Wohnflächenunterschreitung um mehr als 10 % besteht ein Mietminderungsrecht. Vgl. zuletzt Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, Pressemitteilung Nr. 53/2010).

Im vorliegenden Fall begehrte die Mieterin Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, was der BGH bestätigte und die Sache an das Landgericht zurückverwies.

Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09AG Mannheim - Urteil vom 7. November 2007 – 17 C 460/06
LG Mannheim - Urteil vom 24. September 2008 – 4 S 189/07

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29.06.10: Eigenbedarfskündigung auch für Nichte/Neffe möglich !

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Wer als Vermieter seine Wohnung gerne für seine Kinder oder nahen Verwandten verwenden möchte, kann für die im Eigenbedarfsrecht privilegierte Verwandtschaft ein Mietverhältniss form- und fristgerecht kündigen.

So jedenfalls urteilte der BGH am 27.01.2010, VIII 159/09

Nach dieser Entscheidung gehören Nichten und Neffen des Vermieters auch zum Verwandtschaftsgrad des § 573 II Nr.2 BGB.

Begründet hat der BGH diese Entscheidung damit, dass schließlich in der ZPO und der StPO eben diesem Verwandtschaftsgrad ein Zeugnisverweigerungsrecht zu ihrem Onkel / Tante zustehen würde.

Allerdings weist Rechtsanwalt Witteck vom Mieterbeistand e.V. darauf hin, dass es Möglichkeiten gibt, als Mieter zur Vermeidung einer Eigenbedarfskündigung vertragliche Vereinbarungen zu treffen. Hierfür steht Ihnen der Mieterbeistand e.V. sowie Rechtsanwalt Witteck zur Verfügung.

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29.06.10: Wohnungsmieter haben Anspruch auf ausreichende Stromversorgung !

Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine unzureichende Ausstattung formuliert ist.

Mietern steht nach der Meinung des BGH ein Minderungsrecht zur Seite, wenn die Mietsache wegen zu schwacher Stromversorgung nicht uneingeschränkt nutzbar ist. Eine Klausel im Mietvertrag, die besagt das Haushaltsgeräte nur dann genutzt werden können, wenn die vorhandene Elektroinstallation dafür ausreicht verstößt gegen § 307 BGB.

Dem Mieter muss es möglich sein, auch in betagteren Gebäuden, gleichzeitig mehrere haushaltstypische Elektrogeräte zu verwenden.

Der BGH hat mit dem Urteil vom 10.02.2010, Az. VIII ZR 343/08 seine Rechtsprechung, die seit 2004 besteht, bestätigt (vgl. BGH NJW 2004, 3174).

Im Streitfall hilft Ihnen der Mieterbeistand e.V. schnell und effektiv bei der Überprüfung und Empfehlung zur Mietminderung.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen

Mieterbeistand e.V.
Beratungsstelle Aschaffenburg
für den LG Bezirk Aschaffenburg
Kleberstrasse 6-8
63739 Aschaffenburg
06021/365816

Mieterbeistand e.V.
Beratungsstelle Dieburg
für den LG Bezirk Darmstadt
Lagerstrasse 49
64807 Dieburg
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17.03.10: Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung
Bild: Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung

Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz.

Der Bundesgerichtshof hat am 13.03.2010 entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält.

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 100 m²" angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz "ca." für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB*) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (vgl. z.B. Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, Pressemitteilung Nr. 85/2009). Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom Landgericht angenommen: fünf Prozent) rechtfertigt.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.

*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.



26.08.09: Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen
Bild: Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen

Die Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen. Diese Frist hat der Bundesgerichtshof (BGH) in bekräftigt. Die Frist kann nicht verlängert, der Fristbeginn nicht neu angesetzt werden (Az: VIII ZR 84/07).

Die Frist verlängert sich auch dann nicht, wenn die Abrechnungen unverständlich oder formal fehlerhaft sind und sich der Mieter angeblich zuvor bereit erklärt hat, die Forderungen zu bezahlen.

Die einjährige Abrechnungsfrist soll laut BGH "für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit" im Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern sorgen. Deshalb darf sie im Gegensatz zu den Fristen im Verjährungsrecht nicht neu begonnen werden.



18.04.08: Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln
Bild: Unwirksamkeit von isolierten EndrenovierungsklauselnDer unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im September 2007 entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).BGH, Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 -

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