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Rechtsanwalt Dirk Witteck
63739 Aschaffenburg  Kleberstraße 6-8
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Mehr Zeit für Mängelrüge

Mieter müssen nicht mehr fürchten, ihr Recht auf eine Mietminderung wegen Mängeln dauerhaft zu verlieren. Nach einem Grundsatzurteil des BGH reicht eine Mängelrüge beim Vermieter in jedem Fall aus, um danach die Miete mindern zu können. Die bisherigen Fristen gelten nicht mehr (Aktenzeichen: VII ZR 274/02). Nach bisheriger Rechtsprechung verwirkten Mieter ihr Recht auf Kürzung, wenn sie trotz des Mangels über Monate weiter die volle Miete bezahlten.Wenn Mieter bislang einen Mangel an ihrer Wohnung entdeckten, mussten sie dies innerhalb von sechs Monaten dem Vermieter mitteilen und nach spätestens weiteren sechs Monaten auch die Miete kürzen. Versäumten sie eine dieser beiden Fristen, war eine Mietminderung nicht mehr möglich, auch wenn der Vermieter den Schaden niemals behoben hatte. Dadurch verlor ausgerechnet der Mieter seine Rechte, der es zunächst einmal im Guten versuchte, damit ist jetzt Schluss.
 

Wohnungsmangel wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt

Ein wichtiges Urteil betrifft die Größe der Mietwohnung. Der BGH hat entschieden, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße der gemieteten Wohnung mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH, Aktenzeichen: VIII ZR 133/03).Der Mieter ist dann berechtigt, die Miete zu kürzen - auch rückwirkend! Die kleinere Fläche in dieser Größenordnung stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern.Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen nicht mit. Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zumindest zwei Meter hoch sind.Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen einem und zwei Meter hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als ein Meter hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit. Bei der Fläche von Balkon oder Loggia kommt es in erster Linie auf den Wohnwert an. Sie zählen in der Regel zu einem Viertel mit. Nachmessen kann sich also lohnen.
 

Vorsicht vor Kündigungsverzicht

Zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht in einem Wohnraummietvertrag gibt es ein neues Urteil. Schlecht, wenn die Mieter auf Rechte verzichten: Wenn sie beispielsweise für 60 Monate auf ihr Kündigungsrecht verzichten, dann können sie in den ersten fünf Jahren auch nicht kündigen, sagen die BGH-Richter (Aktenzeichen: VIII ZR 81/03).Derartige Klauseln sind nach dem neuen Urteil jetzt erlaubt. Hier besteht die Gefahr, dass nun jegliches Kündigungsrecht ausgehebelt wird.
 

Reform des Unterhaltsrechts

Das Bundeskabinett hat am 05.04.2006 die Reform des Unterhaltsrechts beschlossen. DerRegierungsentwurf wurde in das Gesetzgebungs-verfahren eingebracht. Der Entwurf hat drei Schwerpunkte:- Vorrang des Kindesunterhaltes vor Unterhalts-ansprüchen sonstiger Unterhaltsberechtigter;- Gleichstellung aller Väter und Mütter, dieKinder betreuen - und zwar unabhängig davon, ob das Paar verheiratet war oder nicht;- Stärkung der nachehelichen Eigenverant-wortung.Einzelheiten zum Regierungsentwurf zur Reformdes Unterhaltsrechts finden Sie unter dem Link unten
www.bmj.bund.de
 

Umgangsrecht - neue Entscheidung des BVerFG

Das Umgangsrecht eines Elternteils steht ebenso wie die elterliche Sorge unter dem Schutz des Art. II S.1 GG. Beide Rechts-positionen erwachsen aus dem natürlichen El-ternrecht u. der damit verbundenen Elternver-antwortung u. müssen von den Eltern im Ver-hältnis zueinander respektiert werden. Der sorgeberechtigte Elternteil, bei dem sich das Kind gewöhnlich aufhält, muss demgemäß grundsätzlich den persönlichen Umgang des Kindes mit dem anderen Elternteil ermöglichen. Können sich die Eltern über die Ausübung des Umgangsrechtes nicht einigen, haben die Ge-richte eine Entscheidung zu treffen, die sowohl die beiderseitigen Grundrechtspositionen der Eltern als auch das Wohl des Kindes u. dessen Individualität als Grundrechtsträger berücksich-tigt. Bei der Ausgestaltung des Umgangsrechtes ist auch der Aufwand des Elternteils zur Wahr-nehmung der Umgangskontakte zu berücksich-tigen. vgl.: FamRZ 2006, 605.
 

Konfirmationskosten sind kein Sonderbedarf

Der BGH hat im Beschluss v. 15.02.2006 - XII ZR 4/04 - festgestellt, dass die Kosten für eine Konfirmation keinen Sonderbedarf nach § 1613 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen, da die Kosten für eine Konfirmation spätestens mit Beginn des Konfirmandanunterrichtes absehbar und des-wegen nicht überraschend im Sinne dieser Vorschrift sind. Es wurde in dieser Entscheidung vom BGH erneut bekräftigt, dass Sonderbedarf als unregelmäßiger außergewöhnlicher hoher Bedarf nur dann vorliegt, wenn der Bedarf nicht mit Wahrscheinlichkeit vorauszusehen war und deshalb bei der Bemessung der laufenden Unter-haltsrente nicht berücksichtigt werden konnte. Der BGH hat damit seine frühere Rechtspre-chung zu diesem Punkt erneut bestätigt. Familiengerichte und Oberlandesgerichte haben in der Vergangenheit immer wieder anders ent-schieden und die Kosten von Konfirmation und Kommunion als Sonderbedarf anerkannt.
 
Bild: Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten hat der Vermieter grundsätzlich selbst zu tragen

Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten hat der Vermieter grundsätzlich selbst zu tragen

Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Flä-che der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flä-chenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzun-gen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 - LG BerlinAG Charlottenburg
 
Weitere Informationen als pdf - Datei: Entscheidung im Volltext
www.bundesgerichtshof.de
 
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