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Rechtsanwalt Dirk Witteck
63739 Aschaffenburg  Kleberstraße 6-8
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Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung

Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz.

Der Bundesgerichtshof hat am 13.03.2010 entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält.

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 100 m²" angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz "ca." für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB*) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (vgl. z.B. Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, Pressemitteilung Nr. 85/2009). Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom Landgericht angenommen: fünf Prozent) rechtfertigt.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.

*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

 

MPU als Instrument der Gewährleistung von Verkehrssicherheit bestätigt

der 48. Verkehrsgerichtstag 2010 in Goslar hat die Medizinisch-Psychologische Untersuchung (MPU) als wirksames Instrument zur Gewährleistung von Verkehrssicherheit und zum Erhaltder Mobilität des Einzelnen bestätigt. In den Empfehlungen zweier Arbeitskreise wird gefordert, dass „Rehabilitationsmaßnahmen zur Verbesserung der Eignungsvoraussetzungen möglichst frühzeitig eingeleitet" und „die anerkannten Möglichkeiten, die die Verkehrspsychologie zur Einstellung, Verhaltensänderung und Eignungsbegutachtung bietet, intensiver als bisher" genutzt werden sollen.Auffällige Fahrer benötigen häufig professionelle Unterstützung, damit sie die Chance nutzen können, ihr Verhalten nachhaltig zu verändern, den Führerschein wieder zu bekommen, undihn auch langfristig zu behalten.Zusammen mit Ihnen als Experten auf dem Gebiet Verkehrsrecht und unseren Fachleuten von TÜV SÜD Pluspunkt garantieren wir betroffenen Kraftfahrern diese Hilfe.Die Akzeptanz von Führerscheinfix.de als Informations- und Hilfeplattform bei Führerschein-problemen ist in den letzten fünf Monaten seit Freischaltung stetig gewachsen. So haben bis heute mehr als 5000 Besucher das Portal besucht. Ein Teil dieser Personen hat sich schnelle und unproblematische Hilfe gesucht und sich direkt mit einem registrierten Anwalt zur Lösung seiner Probleme in Verbindung gesetzt.
 

Lehman-Geschädigte: Rechtsschutzversicherungen müssen Kosten für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegen die beratenden Banken übernehmen.

Schätzungsweise 50.000 Anleger haben von ihren Banken Lehman-Zertifikate als sichere Kapitalanlagen angeboten bekommen. Ein großer Teil von ihnen ist dabei falsch beraten worden und hat möglicher Weise Schadenersatzansprüche gegen seine Bank. Die Durchsetzung dieser Ansprüche scheiterte bislang oftmals daran, dass die Anleger ihre gesamten Ersparnisse in die Zertifikate investiert hatten und die Kosten für einen Prozess nicht aufbringen konnten. Auch die Rechtsschutzversicherungen lehnten nur allzu oft die Kostenübernahme ab. Zu Unrecht, wie nun das Amtsgericht Mannheim feststellte (Az. 12 C 374/09).Die Klägerin hatte Lehman-Zertifikate für etwa 4.000 € gekauft und beabsichtigte, ihre Bank auf Schadenersatz zu verklagen. Die Rechtsschutzversicherung lehnte es ab, die Kosten hierfür zu übernehmen. Begründet wurde dies damit, dass nach den Allgemeinen Rechtsschutzbedingungen für „Termin- und vergleichbare Spekulationsgeschäfte“ kein Deckungsschutz bestünde. Eine Auffassung, die das Gericht nicht teilte.Bei den Lehman-Zertifikaten handele es sich nicht um Geschäfte, denen die typischen Gefahren von Termingeschäften innewohnten. Die Rechtsschutzversicherung ist daher zur Übernahme der Kosten für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegenüber der Bank verpflichtet.Geschädigte Lehman-Anleger sollten daher unbedingt von einem spezialisierten Fachanwalt prüfen lassen, ob ihre Rechtsschutzversicherungen für Schadenersatzprozesse gegen die beratende Bank eintrittspflichtig sind.
 
Bild: Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen

Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen

Die Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen. Diese Frist hat der Bundesgerichtshof (BGH) in bekräftigt. Die Frist kann nicht verlängert, der Fristbeginn nicht neu angesetzt werden (Az: VIII ZR 84/07).

Die Frist verlängert sich auch dann nicht, wenn die Abrechnungen unverständlich oder formal fehlerhaft sind und sich der Mieter angeblich zuvor bereit erklärt hat, die Forderungen zu bezahlen.

Die einjährige Abrechnungsfrist soll laut BGH "für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit" im Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern sorgen. Deshalb darf sie im Gegensatz zu den Fristen im Verjährungsrecht nicht neu begonnen werden.

 
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Abfindungen aus einem arbeitsgerichtlichen Vergleich sind zu berücksichtigendes Einkommen

Der 4. Senat des Bundessozialgerichts hat am 3. März 2009 im Verfahren B 4 AS 47/08 R ent­schieden, dass die in einem arbeitsgerichtlichen Vergleich vereinbarte Ab­findung beim Arbeitslosen­geld II als Einkommen leistungsmindernd zu berücksichtigen ist.Der Kläger übte bis Juni 2003 eine Beschäftigung aus. Seither ist er arbeitslos. Im Kündigungs­schutz­prozess gegen seinen früheren Arbeitgeber schloss er mit diesem vor dem Arbeitsgericht im April 2005 einen Vergleich. Darin verpflichtete sich der Arbeitgeber, ihm eine Abfindung für den Verlust des Arbeits­platzes in Höhe von 6.500 Euro zu zahlen. Auf den titulierten Abfindungs­anspruch zahlte der Arbeitgeber erst im Oktober und November 2006 Beträge über 1.750 Euro und 2.000 Euro, nachdem der Kläger Zwangsvollstreckungsmaß­nahmen gegen ihn eingeleitet hatte.Wie das Bundessozialgericht nunmehr entschieden hat, durfte der Grundsicherungsträger die Ab­findungsteil­zahlungen bei der Berechnung des Arbeitslosengeldes II des Klägers als Einkommen bedarfs­mindernd berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat im SGB II - anders als noch bei dem bis Ende 2004 für die Arbeitslosenhilfe geltende Recht - bewusst darauf verzichtet, Abfindungszahlungen zu privilegieren und sie bei der Ermittlung des Bedarfs von der Anrechnung als Einkommen auszu­nehmen. Ab­findungszahlungen fallen auch nicht unter die im SGB II berücksichtigungsfrei gestellten "zweckbestimmten Leistungen". Der 4. Senat des Bundessozialgerichts versteht darunter Be­stimmungen über den gesetzlichen oder privatrechtlichen Verwendungszweck. An einem solchen besonderen Ver­wendungszweck fehlt es bei Abfindungen. Der Arbeitgeber zahlt die Abfindung, weil der Arbeitnehmer seinen Arbeitsplatz verloren hat und sich der Arbeitgeber zur Abfindungszahlung verpflichtet hat. Dem Arbeitgeber ist es aber gleichgültig, wie der Empfänger die Zahlung verwendet.Az.: B 4 AS 47/08 RQuelle: Medieninformation Nr. 9/09 vom 3. März 2009 des BUNDESSOZIALGERICHTS - Pressestelle
Bundessozialgericht in Kassel
 
Bild: Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln

Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im September 2007 entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).BGH, Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 -
 
Bild: Mieterhöhungen - BGH stärkt Position von Vermietern

Mieterhöhungen - BGH stärkt Position von Vermietern

Der Bundesgerichtshof hat die Position von Vermietern bei Mieterhöhungen gestärkt. Der Verweis auf einen vorhandenen Mietspiegel reicht als Begründung.Zur Begründung einer Mieterhöhung reicht der Verweis auf den MietspiegelVermieter könnten bei Erhöhungen ohne nähere Ausführungen auf einen vorhandenen Mietspiegel verweisen, hieß es in der am Mittwoch veröffentlichten Entscheidung. Die Mieter könnten dann selbst überprüfen, ob sich die Erhöhung im vorgesehenen Rahmen halte.Die Karlsruher Richter gaben damit einem Berliner Vermieter recht, der eine Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 Euro verlangt hatte. Er hatte in seinem Schreiben im Jahr 2003 auf das für die Wohnung einschlägige Rasterfeld des Mietspiegels für den Westen der Hauptstadt verwiesen und auf weitere Ausführungen verzichtet (Az.: VIII ZR 11/07).Der Berliner Mietspiegel enthält ein Raster, in dem die Mietspannen für bestimmte Kategorien von Wohnungen nach Zahlen und Buchstaben beziffert sind. So fiel die Wohnung im konkreten Fall unter das Feld „J1“, worauf sich der Vermieter in seinem Schreiben auch berufen hatte. Außerdem verwies er auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung von 136 Quadratmetern. Als die Mieter der Erhöhung nicht zustimmen wollten, klagte er und scheiterte in den Vorinstanzen. Aus der Sicht des Landgerichts Berlin war das Schreiben schon formell unwirksam, weil der Vermieter nicht auch die im Mietspiegelfeld vorgesehene Mietspanne angegeben hatte.Diese Argumentation verwarf der BGH. Die genaue Angabe des einschlägigen Feldes im Mietspiegel reiche aus. Außerdem müsse der Mietspiegel selbst einem Schreiben des Vermieters nicht beigefügt werden, wenn er wie in Berlin im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich sei.
 
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