Rechtsanwalt Dirk Witteck
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Vorsicht bei Nutzung des Streaming Angebots des kino.to Nachfolgers kinox.to !
Wie bereits im ersten ausführlichen Interview des BSZ e.V. im Bereich Aktionsbündniss Abmahnung dargestellt, könnte das streamen von Filmen aus dem Internet in naher Zukunft auch höchstrichterlich als „Vervielfältigung“ im Sinne vom § 106 I UrhrG beurteilt werden.Dies hätte zur Folge, dass Nutzer, die nun Filme über das neu im Internet erschienene Streaming Portal kinox.to (dort heisst es „kino.to ist als kinox.to wieder da“)ebenfalls den Boden des rechtmäßigen Handelns verlassen und Gefahr laufen, demnächst abgemahnt zu werden.Erst kürzlich hatte das AG Leipzig die Betreiber des Portals kino.to zu Haftstrafen verurteilt.Inwieweit sich Nutzer des Streamingportals ebenfalls auf den Boden strafrechtlich relevanten Handelns begeben ist derzeit unter Experten sehr umstritten.In jedem Fall können zivilrechtliche Konsequenzen in Form von Unterlassungs- und Schadenersatzforderungen drohen.Diese Informationen erhielten wir von unserem auf Urheber- und Medienrecht spezialisierten Vertrauensanwalt Dirk Witteck von der Kanzlei Lenzen Hein Witteck, Kleberstrasse 6-8, 63739 Aschaffenburg, Telefon : 06021/36580, Fax : 06021/365820, post@rechtsanwalt-witteck.de, www.rechtsanwalt-witteck.de

Wieder aktuelle Pornofilm Abmahnung im Filesharing Bereich
Aktuell gibt es wieder eine neue Abmahnwelle, in welcher vermutlich die Scham von Betroffenen ausgenutzt werden soll, um ungeachtet einer rechtlichen Überprüfung zu einer schnellen Zahlung zu bewegen.Ein Rechtsanwalt aus Meiningen mahnt derzeit unter Forderung eines Vergleichsbetrages in vierstelliger Höhe für einen angeblichen Rechteinhaber aus den USA in Deutschland vorgebliche Urheberrechtsverletzer an. Es werden, wie bereits von anderen Abmahnkanzleien seit 2008 Unterlassungs- und Zahlungsansprüche geltend gemacht.Bereits im August 2008 hatte der BSZ e.V. auf diese „Geschäftsidee“ aufmerksam gemacht.http://www.openpr.de/news/236996/Abmahnung-wegen-Sexfilm-Download-Oder-wie-nutze-ich-die-Scham-von-Betroffenen-aus.htmlWegen vermuteter Scham, verbunden mit möglichen familiären Konsequenzen setzen Abmahnen in diesem Bereich darauf, dass Empfänger einer solch delikaten Postsendung ungeprüft schnelle Zahlung leisten, um so weiteren Schriftwechsel zu unterbinden.Hier empfehlen wir trotz allem, möglicherweise kam es ja zu einer fehlerhaften Ermittlung der zugrundeliegenden Personalien : Lassen Sie Schreiben dieser Art vom BSZ e.V. durch seine Vertragsanwälte prüfen.Diese Informationen erhielten wir von unserem auf Urheber- und Medienrecht spezialisierten Vertrauensanwalt Dirk Witteck von der Kanzlei Lenzen Hein Witteck, Kleberstrasse 6-8, 63739 Aschaffenburg, Telefon : 06021/36580, Fax : 06021/365820, post@rechtsanwalt-witteck.de, www.rechtsanwalt-witteck.de

Die Ausschlussfrist für die Erteilung der Nebenkostenabrechnung gilt nicht für Gewerbemietverträge !

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH bisher bestehende Unklarheiten eindeutig geregelt, in dem er in seiner Entscheidung vom 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07 klarstellt, dass eine Ausschlussfrist lediglich Gültigkeit im Bereich der Wohnraummietverträge hat.

Sofern im Gewerbemietvertrag neben der Miete auch die Übernahme von Nebenkosten zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist, so muss der Vermieter nicht die Fristenregelung des § 556 III BGB berücksichtigen.

Aus der Verweisung in § 578 BGB ergibt sich nach Auffassung des BGH eindeutig dass § 556 III BGB bei Gewerbemietverträgen nicht einschlägig ist. Eine Analoganwendung scheidet mangels Vorhandenseins einer planwidrigen Regelungslücke aus.

Gleichzeitig hat der BGH aber auch darauf hingewiesen, dass sich der gewerbliche Vermieter gleichwohl nicht endlos Zeit lassen kann, also lassen Sie den Vorgang immer konkret beim Mieterbeistand e.V. überprüfen, denn es ist trotz der obigen Entscheidung sehr gut möglich dass der Nachzahlungsanspruch des gewerblichen Vermieters zwischenzeitlich gleichwohl nicht mehr durchsetzbar ist. Also erst prüfen lassen, dann nachzahlen, denn für eine Jahresgebühr (!) von lediglich 72 € für die uneingeschränkte Beratung können Gewerbetreibende die Dienste des Mieterbeistand e.V. in Anspruch nehmen.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen

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Mietminderung wenn die Wohnung kleiner ist als in einer Wohnungsanzeige zugesagt !

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH entschied am 23.06.2010 dass eine Wohnung, die statt der im Inserat angegebenen 76 qm lediglich 53 qm groß ist, den Mieter zur Minderung der Miete berechtige.

Dies wurde gerichtlich festgestellt, obwohl im schriftlichen Mietvertrag eine konkrete Wohnungsgröße nicht angegeben war. Die Parteien hätten sich zumindest konkludent, d.h. schlüssig nach den Begleitumständen auf die Wohnungsgröße geeinigt.

Unter Hinweis auf die ständige Rechtsprechung des BGH zur Wohnflächenunterschreitung um mehr als 10 % besteht ein Mietminderungsrecht. Vgl. zuletzt Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, Pressemitteilung Nr. 53/2010).

Im vorliegenden Fall begehrte die Mieterin Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, was der BGH bestätigte und die Sache an das Landgericht zurückverwies.

Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09AG Mannheim - Urteil vom 7. November 2007 – 17 C 460/06
LG Mannheim - Urteil vom 24. September 2008 – 4 S 189/07

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Eigenbedarfskündigung auch für Nichte/Neffe möglich !

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Wer als Vermieter seine Wohnung gerne für seine Kinder oder nahen Verwandten verwenden möchte, kann für die im Eigenbedarfsrecht privilegierte Verwandtschaft ein Mietverhältniss form- und fristgerecht kündigen.

So jedenfalls urteilte der BGH am 27.01.2010, VIII 159/09

Nach dieser Entscheidung gehören Nichten und Neffen des Vermieters auch zum Verwandtschaftsgrad des § 573 II Nr.2 BGB.

Begründet hat der BGH diese Entscheidung damit, dass schließlich in der ZPO und der StPO eben diesem Verwandtschaftsgrad ein Zeugnisverweigerungsrecht zu ihrem Onkel / Tante zustehen würde.

Allerdings weist Rechtsanwalt Witteck vom Mieterbeistand e.V. darauf hin, dass es Möglichkeiten gibt, als Mieter zur Vermeidung einer Eigenbedarfskündigung vertragliche Vereinbarungen zu treffen. Hierfür steht Ihnen der Mieterbeistand e.V. sowie Rechtsanwalt Witteck zur Verfügung.

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Wohnungsmieter haben Anspruch auf ausreichende Stromversorgung !

Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine unzureichende Ausstattung formuliert ist.

Mietern steht nach der Meinung des BGH ein Minderungsrecht zur Seite, wenn die Mietsache wegen zu schwacher Stromversorgung nicht uneingeschränkt nutzbar ist. Eine Klausel im Mietvertrag, die besagt das Haushaltsgeräte nur dann genutzt werden können, wenn die vorhandene Elektroinstallation dafür ausreicht verstößt gegen § 307 BGB.

Dem Mieter muss es möglich sein, auch in betagteren Gebäuden, gleichzeitig mehrere haushaltstypische Elektrogeräte zu verwenden.

Der BGH hat mit dem Urteil vom 10.02.2010, Az. VIII ZR 343/08 seine Rechtsprechung, die seit 2004 besteht, bestätigt (vgl. BGH NJW 2004, 3174).

Im Streitfall hilft Ihnen der Mieterbeistand e.V. schnell und effektiv bei der Überprüfung und Empfehlung zur Mietminderung.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen

Mieterbeistand e.V.
Beratungsstelle Aschaffenburg
für den LG Bezirk Aschaffenburg
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Schadenersatzpauschale im Autokaufvertrag wirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute eine Vertragsklausel in einem Auto-Kaufvertrag für wirksam erklärt, durch die der Schadensersatzanspruch der Fahrzeughändlerin im Fall der Nichtabnahme des Fahrzeugs auf zehn Prozent des Kaufpreises pauschaliert, dem Käufer aber vorbehalten wird, einen geringeren Schaden nachzuweisen.

Im entschiedenen Fall kaufte die Beklagte am 10. Januar 2008 von der Klägerin, einer Fahrzeughändlerin, einen gebrauchten PKW Toyota Prius zum Preis von 29.000 €. Die von der Verkäuferin verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten unter anderem folgende Klausel:

1. Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufgegenstand innerhalb von acht Tagen ab Zugang der Bereitstellungsanzeige abzunehmen. Im Falle der Nichtabnahme kann der Verkäufer von seinen gesetzlichen Rechten Gebrauch machen.

2. Verlangt der Verkäufer Schadensersatz, so beträgt dieser 10 % des Kaufpreises. Der Schadensersatz ist höher oder niedriger anzusetzen, wenn der Verkäufer einen höheren oder der Käufer einen geringeren Schaden nachweist."

Am 15. Januar 2008 trat die Käuferin vom Kaufvertrag zurück. Mit Schreiben vom gleichen Tage bestätigte die Verkäuferin den Vertragsrücktritt. Gleichzeitig bat sie um Zahlung der im Kaufvertrag vorgesehenen Abstandssumme in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises. Dies lehnte die Käuferin ab. Die auf Zahlung eines pauschalierten Schadensersatzes von 2.900 € gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Die dagegen gerichtete Revision der Käuferin ist zurückgewiesen worden. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Verkäuferin enthaltene Schadenspauschalierung nicht gegen das in § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB* geregelte Klauselverbot verstößt und somit wirksam ist. Nach § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB muss dem Vertragspartner ausdrücklich der Nachweis gestattet werden, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale. Die Zulassung des Nachweises muss danach in der Klausel zwar ausdrücklich angesprochen sein. Der Gesetzestext muss aber nicht wörtlich wiedergegeben werden. Es genügt, wenn der Hinweis auf die Möglichkeit des Gegenbeweises einem rechtsunkundigen Vertragspartner ohne weiteres deutlich macht, dass darin die Möglichkeit des Nachweises, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden, eingeschlossen ist. Diese Voraussetzung ist bei der im entschiedenen Fall verwendeten Klausel erfüllt. Denn aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Vertragspartners liegt es auf der Hand, dass die Möglichkeit des Nachweises eines geringeren Schadens zugleich den Nachweis einschließt, dass überhaupt kein Schaden entstanden ist.

*§ 309 BGB: Klauselverbote ohne WertungsmöglichkeitAuch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam

5. (Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen)die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadensersatz oder Ersatz einer Wertminderung, wenn

a) die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung übersteigt oder

b) dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, ein Schaden oder eine Wertminderung sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale;

Urteil vom 14. April 2010 – VIII ZR 123/09
AG Mainz -Urteil vom 18. Juli 2008 – 87 C 53/08
LG Mainz - Urteil vom 22. April 2009 – 301 S 170/08


Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung

Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz.

Der Bundesgerichtshof hat am 13.03.2010 entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält.

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 100 m²" angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz "ca." für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB*) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (vgl. z.B. Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, Pressemitteilung Nr. 85/2009). Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom Landgericht angenommen: fünf Prozent) rechtfertigt.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.

*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.


MPU als Instrument der Gewährleistung von Verkehrssicherheit bestätigt
der 48. Verkehrsgerichtstag 2010 in Goslar hat die Medizinisch-Psychologische Untersuchung (MPU) als wirksames Instrument zur Gewährleistung von Verkehrssicherheit und zum Erhaltder Mobilität des Einzelnen bestätigt. In den Empfehlungen zweier Arbeitskreise wird gefordert, dass „Rehabilitationsmaßnahmen zur Verbesserung der Eignungsvoraussetzungen möglichst frühzeitig eingeleitet" und „die anerkannten Möglichkeiten, die die Verkehrspsychologie zur Einstellung, Verhaltensänderung und Eignungsbegutachtung bietet, intensiver als bisher" genutzt werden sollen.Auffällige Fahrer benötigen häufig professionelle Unterstützung, damit sie die Chance nutzen können, ihr Verhalten nachhaltig zu verändern, den Führerschein wieder zu bekommen, undihn auch langfristig zu behalten.Zusammen mit Ihnen als Experten auf dem Gebiet Verkehrsrecht und unseren Fachleuten von TÜV SÜD Pluspunkt garantieren wir betroffenen Kraftfahrern diese Hilfe.Die Akzeptanz von Führerscheinfix.de als Informations- und Hilfeplattform bei Führerschein-problemen ist in den letzten fünf Monaten seit Freischaltung stetig gewachsen. So haben bis heute mehr als 5000 Besucher das Portal besucht. Ein Teil dieser Personen hat sich schnelle und unproblematische Hilfe gesucht und sich direkt mit einem registrierten Anwalt zur Lösung seiner Probleme in Verbindung gesetzt.

Lehman-Geschädigte: Rechtsschutzversicherungen müssen Kosten für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegen die beratenden Banken übernehmen.
Schätzungsweise 50.000 Anleger haben von ihren Banken Lehman-Zertifikate als sichere Kapitalanlagen angeboten bekommen. Ein großer Teil von ihnen ist dabei falsch beraten worden und hat möglicher Weise Schadenersatzansprüche gegen seine Bank. Die Durchsetzung dieser Ansprüche scheiterte bislang oftmals daran, dass die Anleger ihre gesamten Ersparnisse in die Zertifikate investiert hatten und die Kosten für einen Prozess nicht aufbringen konnten. Auch die Rechtsschutzversicherungen lehnten nur allzu oft die Kostenübernahme ab. Zu Unrecht, wie nun das Amtsgericht Mannheim feststellte (Az. 12 C 374/09).Die Klägerin hatte Lehman-Zertifikate für etwa 4.000 € gekauft und beabsichtigte, ihre Bank auf Schadenersatz zu verklagen. Die Rechtsschutzversicherung lehnte es ab, die Kosten hierfür zu übernehmen. Begründet wurde dies damit, dass nach den Allgemeinen Rechtsschutzbedingungen für „Termin- und vergleichbare Spekulationsgeschäfte“ kein Deckungsschutz bestünde. Eine Auffassung, die das Gericht nicht teilte.Bei den Lehman-Zertifikaten handele es sich nicht um Geschäfte, denen die typischen Gefahren von Termingeschäften innewohnten. Die Rechtsschutzversicherung ist daher zur Übernahme der Kosten für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegenüber der Bank verpflichtet.Geschädigte Lehman-Anleger sollten daher unbedingt von einem spezialisierten Fachanwalt prüfen lassen, ob ihre Rechtsschutzversicherungen für Schadenersatzprozesse gegen die beratende Bank eintrittspflichtig sind.

Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen

Die Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen. Diese Frist hat der Bundesgerichtshof (BGH) in bekräftigt. Die Frist kann nicht verlängert, der Fristbeginn nicht neu angesetzt werden (Az: VIII ZR 84/07).

Die Frist verlängert sich auch dann nicht, wenn die Abrechnungen unverständlich oder formal fehlerhaft sind und sich der Mieter angeblich zuvor bereit erklärt hat, die Forderungen zu bezahlen.

Die einjährige Abrechnungsfrist soll laut BGH "für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit" im Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern sorgen. Deshalb darf sie im Gegensatz zu den Fristen im Verjährungsrecht nicht neu begonnen werden.


Abfindungen aus einem arbeitsgerichtlichen Vergleich sind zu berücksichtigendes Einkommen
Der 4. Senat des Bundessozialgerichts hat am 3. März 2009 im Verfahren B 4 AS 47/08 R ent­schieden, dass die in einem arbeitsgerichtlichen Vergleich vereinbarte Ab­findung beim Arbeitslosen­geld II als Einkommen leistungsmindernd zu berücksichtigen ist.Der Kläger übte bis Juni 2003 eine Beschäftigung aus. Seither ist er arbeitslos. Im Kündigungs­schutz­prozess gegen seinen früheren Arbeitgeber schloss er mit diesem vor dem Arbeitsgericht im April 2005 einen Vergleich. Darin verpflichtete sich der Arbeitgeber, ihm eine Abfindung für den Verlust des Arbeits­platzes in Höhe von 6.500 Euro zu zahlen. Auf den titulierten Abfindungs­anspruch zahlte der Arbeitgeber erst im Oktober und November 2006 Beträge über 1.750 Euro und 2.000 Euro, nachdem der Kläger Zwangsvollstreckungsmaß­nahmen gegen ihn eingeleitet hatte.Wie das Bundessozialgericht nunmehr entschieden hat, durfte der Grundsicherungsträger die Ab­findungsteil­zahlungen bei der Berechnung des Arbeitslosengeldes II des Klägers als Einkommen bedarfs­mindernd berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat im SGB II - anders als noch bei dem bis Ende 2004 für die Arbeitslosenhilfe geltende Recht - bewusst darauf verzichtet, Abfindungszahlungen zu privilegieren und sie bei der Ermittlung des Bedarfs von der Anrechnung als Einkommen auszu­nehmen. Ab­findungszahlungen fallen auch nicht unter die im SGB II berücksichtigungsfrei gestellten "zweckbestimmten Leistungen". Der 4. Senat des Bundessozialgerichts versteht darunter Be­stimmungen über den gesetzlichen oder privatrechtlichen Verwendungszweck. An einem solchen besonderen Ver­wendungszweck fehlt es bei Abfindungen. Der Arbeitgeber zahlt die Abfindung, weil der Arbeitnehmer seinen Arbeitsplatz verloren hat und sich der Arbeitgeber zur Abfindungszahlung verpflichtet hat. Dem Arbeitgeber ist es aber gleichgültig, wie der Empfänger die Zahlung verwendet.Az.: B 4 AS 47/08 RQuelle: Medieninformation Nr. 9/09 vom 3. März 2009 des BUNDESSOZIALGERICHTS - Pressestelle

Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im September 2007 entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).BGH, Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 -

Mieterhöhungen - BGH stärkt Position von Vermietern
Der Bundesgerichtshof hat die Position von Vermietern bei Mieterhöhungen gestärkt. Der Verweis auf einen vorhandenen Mietspiegel reicht als Begründung.Zur Begründung einer Mieterhöhung reicht der Verweis auf den MietspiegelVermieter könnten bei Erhöhungen ohne nähere Ausführungen auf einen vorhandenen Mietspiegel verweisen, hieß es in der am Mittwoch veröffentlichten Entscheidung. Die Mieter könnten dann selbst überprüfen, ob sich die Erhöhung im vorgesehenen Rahmen halte.Die Karlsruher Richter gaben damit einem Berliner Vermieter recht, der eine Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 Euro verlangt hatte. Er hatte in seinem Schreiben im Jahr 2003 auf das für die Wohnung einschlägige Rasterfeld des Mietspiegels für den Westen der Hauptstadt verwiesen und auf weitere Ausführungen verzichtet (Az.: VIII ZR 11/07).Der Berliner Mietspiegel enthält ein Raster, in dem die Mietspannen für bestimmte Kategorien von Wohnungen nach Zahlen und Buchstaben beziffert sind. So fiel die Wohnung im konkreten Fall unter das Feld „J1“, worauf sich der Vermieter in seinem Schreiben auch berufen hatte. Außerdem verwies er auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung von 136 Quadratmetern. Als die Mieter der Erhöhung nicht zustimmen wollten, klagte er und scheiterte in den Vorinstanzen. Aus der Sicht des Landgerichts Berlin war das Schreiben schon formell unwirksam, weil der Vermieter nicht auch die im Mietspiegelfeld vorgesehene Mietspanne angegeben hatte.Diese Argumentation verwarf der BGH. Die genaue Angabe des einschlägigen Feldes im Mietspiegel reiche aus. Außerdem müsse der Mietspiegel selbst einem Schreiben des Vermieters nicht beigefügt werden, wenn er wie in Berlin im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich sei.

Kosten des Nutzerwechsels (zB Nutzerwechselgebühr) sind nicht umlagefähige Betriebskosten
Am 14.11.2007 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels (Zwischenablesekosten und Nutzerwechselgebühr) nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt.Betriebskosten sind nach der gesetzlichen Definition solche Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§556 Abs. 1 Satz 2 BGB).Der BGH führte aus, dass die Nutzerwechselkosten in einem Mietverhältnis nicht wiederkehrend anfielen, sondern lediglich einmal und deshalb nicht als Betriebskosten dem Mieter zu belasten seien.

BGH: Verspätete Abrechnung - Geld zurück
Ist das Mietverhältnis beendet und hat der Vermieter nicht spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abgerechnet, kann der Mieter die Rückzahlung der gesamten Betriebskostenvorauszahlungen für den fraglichen Abrechnungszeitraum fordern. Der Mieter muss nicht zunächst auf Erteilung einer Abrechnung klagen (BGH VIII ZR 57/04).

Einwand der Verwirkung bzgl. Unterhaltsansprüchen
Werden einzelne, in der Vergangenheit fällig gewordene Unterhaltsansprüche längere Zeit nicht verfolgt, kann ihrer Durchsetzung der Einwand der Verwirkung entgegenstehen. Der Verwirkung unterliegt aber nur der jeweilige Anspruch als solcher und nicht etwa der bloße Umstand, dass sich der Unterhaltsschuldner insoweit in Verzug befindet.Urteil des BGH vom 22.11.2006 zum Az. XII ZR 152/04Das vollständige Urteil kann auf den Seiten der Pressestelle des BGH eingesehen werden.Link siehe unten.

Mietrecht Abgeltungsklauseln unwirksam
Die so genannten Abgeltungsklauseln für die Renovierung von Mietwohnungen vor dem frühzeitigen Auszug sind nach einem neuen Urteil des BGH unwirksam. Durch die Regelungen, die sich bislang an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, werde der Mieter unangemessen benachteiligt, urteilten die Karlsruher Richter.Im konkreten Fall ging es um Abgeltungsklauseln, nach denen ein Mannheimer Mieter sich anteilig an den Kosten der Instandsetzung beteiligen muss, wenn er vor Ende der Fristen auszieht. Der Mieter hatte von November 2001 bis November 2003 in seiner Wohnung gewohnt. Als er auszog, behielt die Vermieterin seine Kaution von 475 Euro ein. Nach seinem Mietvertrag sollte der Mieter "im Allgemeinen" Küche und Bad nach drei, Wohn- und Schlafzimmer nach fünf sowie weitere Räume nach sieben Jahren renovieren. Bei vorzeitigem Auszug sah der Vertrag zwingend eine prozentuale Beteiligung je nach Wohndauer vor. Nach einem früheren Urteil des BGH sind starre Fristen, die den Mieter ohne Rücksicht auf den wirklichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam. Der Mieter könnte nämlich dadurch mit Verpflichtungen zu einer Renovierung belastet werden, auch wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur wenig genutzt hat. Das Bundesgericht entschied nun, dass diese Erwägungen auch auf Abgeltungsklauseln übertragen werden können. Diese Klauseln benachteiligten den Mieter unangemessen, weil auch sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht berücksichtigten.Az.: VIII ZR 52/06

Rauchende Mieter müssen keinen Schadenersatz zahlen
Vermieter haben nach einer höchstrichterlichen Entscheidung keine Schadenersatzansprüche gegen rauchende Mieter.Solange es nicht ausdrücklich verboten sei, dürfe ein Mieter in seiner Wohnung grundsätzlich rauchen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch veröffentlichten Urteil. Ohne ein Vertragsverbot sei Tabakgenuss keine vertragswidrige Nutzung einer Mietwohnung.Der Vermieter könne daher nach dem Auszug des Mieters auch keinen Schadenersatz etwa für die Entfernung der Nikotinbeläge an den Wänden verlangen. Das Gericht gab damit einem Raucher recht. Dieser hatte sich nach seinem Auszug geweigert, rund 8200 Euro zu zahlen, die sein Vermieter für die Reinigung der nikotinverschmutzten Wohnung veranschlagt hatte. (Az.: VIII ZR 124/05)Ob dieser Grundsatz auch bei exzessivem Rauchen gilt, ließ das Gericht ausdrücklich offen. Der Raucher hatte die Wohnung in Hockenheim vier Jahre lang gemietet. Nach seinem Auszug monierte der Vermieter erhebliche Nikotinrückstände an Decken und Wänden, die auch durch Streichen mit Farbe nicht zu überdecken seien. Außerdem sei der Teppich durch das Rauchen stark verschmutzt worden und rieche nach Tabak. Als der Mieter nicht zahlen wollte, klagte der Wohnungseigentümer.Der Vermieter werde durch einen rauchenden Mieter grundsätzlich nicht benachteiligt, befand dagegen der BGH. Denn die Reinigung einer nikotinverseuchten Wohnung könne er ja vertraglich auf den Mieter übertragen. Das sei in diesem Fall jedoch nicht wirksam geschehen. Die im Vertrag vereinbarte besenreine Übergabe der Wohnung bedeute nur, dass der grobe Schmutz entfernt sein müsse. Auch eine andere Vertragsklausel über Schönheitsreparaturen ließ der BGH nicht gelten. Die hier vereinbarten Fristen wie etwa die Renovierung des Bades alle drei Jahre und die des Wohnzimmers alle fünf Jahre seien zu starr und damit unwirksam, bekräftigte das Gericht seine bisherige Rechtsprechung.

Kinder dürfen angemessene Altersvorsorge behalten
Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat sich erneut hinter erwachsene Kinder gestellt, deren Eltern die Kosten für ihren Heimaufenthalt nicht aus eigener Tasche bezahlen können. Nach einem Urteil können die Kinder ein angemessenes Vermögen für die Altersvorsorge behalten und müssen dies nicht für den so genannten Elternunterhalt einsetzen. (Az: XII ZR 98/04)In dem entschiedenen Fall konnte die Mutter die Kosten ihres Aufenthalts in einem Seniorenheim in Bayern nicht aus eigenen Einkünften decken. Die Sozialhilfe bezahlte den Heimaufenthalt, verlangte das Geld aber vom Sohn zurück. Von seinem laufenden Einkommen von monatlich 1330 Euro netto konnte der Sohn nichts abzweigen. Allerdings hatte er 113.400 Euro gespart. Das Sozialamt verlangte, er solle dieses Geld für den Heimaufenthalt der Mutter herausgeben.Angemessene AltersvorsorgeMit Erfolg argumentierte der Sohn, er wolle von dem Geld eine Eigentumswohnung kaufen. Zudem sei sein Auto bereits zehn Jahre alt und er brauche ein neues, um zuverlässig seinen 39 Kilometer entfernten Arbeitsplatz erreichen zu können. Der BGH bestätigte, die Kosten eines neuen Pkw würden "für die eigene Lebensführung benötigt" und stünden daher nicht zur Verfügung. Darüber hinaus sei dem Sohn "ein weiteres Vermögen zu belassen, das er für eine angemessene eigene Altersvorsorge vorgesehen hat".Für eine Formel, in welcher Höhe die angemessene Altersvorsorge liegt, griff der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung zurück, wonach die Kinder fünf Prozent ihres laufenden Bruttoeinkommens für die Altersvorsorge ansparen dürfen, so dass dieses Geld nicht für den Elternunterhalt zur Verfügung steht. Auf das bisherige Erwerbsleben des Sohnes bezogen errechnete der BGH im konkreten Fall so einen Sparbetrag für die Altersvorsorge von rund 100.000 Euro. Darauf, wie dieses Geld angelegt sei, komme es nicht an. Zusammen mit dem Autokauf bleibe kein Geld für den Elternunterhalt übrig, urteilten die Karlsruher Richter.Keine grundlegende BeeinträchtigungBereits mit seinem Grundsatzurteil vom Oktober 2002 hatte der BGH Millionen erwachsener Kinder die Sorge genommen, sie müssten womöglich bis zur eigenen Sozialhilfegrenze Geld für ihre pflegebedürftigen Eltern abgeben. Die Richter erklärten, den unterhaltspflichtigen Kindern müsse ein "angemessener Selbstbehalt" bleiben. Solange sie nicht "ein Leben in Luxus" führten, müssten die Kinder "keine grundlegende Beeinträchtigung der bisherigen Lebensführung" hinnehmen.

Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf
Mit einer für Millionen Mietverträge relevanten Entscheidung hat der Bundesgerichtshofs festgestellt, dass die Mietvertrags-Klausel, nach der Mieter zu festen Terminen auf eigene Kosten Schönheitsreparaturen durchführen müssen, unwirksam ist. Findet sich in dem Mietvertrag eine entsprechende Klausel, hat dies zur Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen muss. ( Az VIII ZR 361/03)

Mehr Zeit für Mängelrüge
Mieter müssen nicht mehr fürchten, ihr Recht auf eine Mietminderung wegen Mängeln dauerhaft zu verlieren. Nach einem Grundsatzurteil des BGH reicht eine Mängelrüge beim Vermieter in jedem Fall aus, um danach die Miete mindern zu können. Die bisherigen Fristen gelten nicht mehr (Aktenzeichen: VII ZR 274/02). Nach bisheriger Rechtsprechung verwirkten Mieter ihr Recht auf Kürzung, wenn sie trotz des Mangels über Monate weiter die volle Miete bezahlten.Wenn Mieter bislang einen Mangel an ihrer Wohnung entdeckten, mussten sie dies innerhalb von sechs Monaten dem Vermieter mitteilen und nach spätestens weiteren sechs Monaten auch die Miete kürzen. Versäumten sie eine dieser beiden Fristen, war eine Mietminderung nicht mehr möglich, auch wenn der Vermieter den Schaden niemals behoben hatte. Dadurch verlor ausgerechnet der Mieter seine Rechte, der es zunächst einmal im Guten versuchte, damit ist jetzt Schluss.

Wohnungsmangel wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt
Ein wichtiges Urteil betrifft die Größe der Mietwohnung. Der BGH hat entschieden, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße der gemieteten Wohnung mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH, Aktenzeichen: VIII ZR 133/03).Der Mieter ist dann berechtigt, die Miete zu kürzen - auch rückwirkend! Die kleinere Fläche in dieser Größenordnung stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern.Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen nicht mit. Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zumindest zwei Meter hoch sind.Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen einem und zwei Meter hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als ein Meter hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit. Bei der Fläche von Balkon oder Loggia kommt es in erster Linie auf den Wohnwert an. Sie zählen in der Regel zu einem Viertel mit. Nachmessen kann sich also lohnen.

Vorsicht vor Kündigungsverzicht
Zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht in einem Wohnraummietvertrag gibt es ein neues Urteil. Schlecht, wenn die Mieter auf Rechte verzichten: Wenn sie beispielsweise für 60 Monate auf ihr Kündigungsrecht verzichten, dann können sie in den ersten fünf Jahren auch nicht kündigen, sagen die BGH-Richter (Aktenzeichen: VIII ZR 81/03).Derartige Klauseln sind nach dem neuen Urteil jetzt erlaubt. Hier besteht die Gefahr, dass nun jegliches Kündigungsrecht ausgehebelt wird.

Reform des Unterhaltsrechts
Das Bundeskabinett hat am 05.04.2006 die Reform des Unterhaltsrechts beschlossen. DerRegierungsentwurf wurde in das Gesetzgebungs-verfahren eingebracht. Der Entwurf hat drei Schwerpunkte:- Vorrang des Kindesunterhaltes vor Unterhalts-ansprüchen sonstiger Unterhaltsberechtigter;- Gleichstellung aller Väter und Mütter, dieKinder betreuen - und zwar unabhängig davon, ob das Paar verheiratet war oder nicht;- Stärkung der nachehelichen Eigenverant-wortung.Einzelheiten zum Regierungsentwurf zur Reformdes Unterhaltsrechts finden Sie unter dem Link unten

Umgangsrecht - neue Entscheidung des BVerFG
Das Umgangsrecht eines Elternteils steht ebenso wie die elterliche Sorge unter dem Schutz des Art. II S.1 GG. Beide Rechts-positionen erwachsen aus dem natürlichen El-ternrecht u. der damit verbundenen Elternver-antwortung u. müssen von den Eltern im Ver-hältnis zueinander respektiert werden. Der sorgeberechtigte Elternteil, bei dem sich das Kind gewöhnlich aufhält, muss demgemäß grundsätzlich den persönlichen Umgang des Kindes mit dem anderen Elternteil ermöglichen. Können sich die Eltern über die Ausübung des Umgangsrechtes nicht einigen, haben die Ge-richte eine Entscheidung zu treffen, die sowohl die beiderseitigen Grundrechtspositionen der Eltern als auch das Wohl des Kindes u. dessen Individualität als Grundrechtsträger berücksich-tigt. Bei der Ausgestaltung des Umgangsrechtes ist auch der Aufwand des Elternteils zur Wahr-nehmung der Umgangskontakte zu berücksich-tigen. vgl.: FamRZ 2006, 605.

Konfirmationskosten sind kein Sonderbedarf
Der BGH hat im Beschluss v. 15.02.2006 - XII ZR 4/04 - festgestellt, dass die Kosten für eine Konfirmation keinen Sonderbedarf nach § 1613 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen, da die Kosten für eine Konfirmation spätestens mit Beginn des Konfirmandanunterrichtes absehbar und des-wegen nicht überraschend im Sinne dieser Vorschrift sind. Es wurde in dieser Entscheidung vom BGH erneut bekräftigt, dass Sonderbedarf als unregelmäßiger außergewöhnlicher hoher Bedarf nur dann vorliegt, wenn der Bedarf nicht mit Wahrscheinlichkeit vorauszusehen war und deshalb bei der Bemessung der laufenden Unter-haltsrente nicht berücksichtigt werden konnte. Der BGH hat damit seine frühere Rechtspre-chung zu diesem Punkt erneut bestätigt. Familiengerichte und Oberlandesgerichte haben in der Vergangenheit immer wieder anders ent-schieden und die Kosten von Konfirmation und Kommunion als Sonderbedarf anerkannt.

Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten hat der Vermieter grundsätzlich selbst zu tragen
Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Flä-che der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flä-chenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzun-gen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 - LG BerlinAG Charlottenburg

Auch bei kurzer Beschäftigungsdauer qualifiziertes Zeugniss

Ein Arbeitnehmer hat auch bei einer kurzen Beschäftigungsdauer Anspruch auf ein korrektes Arbeitszeugnis.

Dies geht aus einem Urteil des Landesarbeitsgerichts Köln hervor.In dem verhandelten Fall arbeitete ein Mann sechs Wochen als Pförtner und wurde dann krank. Als er 14 Tage später noch nicht arbeitsfähig war, wurde ihm gekündigt. Sein Arbeitgeber stellte ihm ein Arbeitszeugnis mit folgendem Text aus: \"Herr B. bemühte sich, die ihm übertragenen Aufgaben zu erledigen.\" Der Arbeitnehmer bat daraufhin um ein ausführlicheres und längeres Zeugnis, weil er mit der Beurteilung nirgends Aussicht auf eine Neueinstellung habe. Die Firmenleitung lehnte dies ab.

Die Richter entschieden, dass das ausgestellte Arbeitszeugnis nicht den gesetzlichen Anforderungen entspreche. Der Arbeitgeber müsse auch bei kurzer Beschäftigungsdauer ein qualifiziertes Arbeitszeugnis ausstellen.

AZ: 4 Sa 1485/00



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