Rechtsanwalt Dirk Witteck
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Bild: MietrechtMietrecht

Im Rahmen des Mietrechts stehen Fragen im Zusammenhang mit Kündigungen, deren Durchsetzung oder Abwehr, Schadensersatzforderungen und Mieterhöhungen im Vordergrund. Dies gilt gleichermaßen für das Wohnraum-, wie für das Geschäftsraummietrecht.Ferner ist das Thema Betriebskostenabrechnung, heute, in Zeiten steigender Preise für Energielieferungen ein brisantes Thema sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Beratungsbedarf allgemein insbesondere in Hinblick auf die zum 01.09.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform.

Kündigungsschutz

Ist das Mietverhältnis nicht von vornherein befristet worden, muss es gekündigt werden, wenn es beendet werden soll. Erst mit der wirksam ausgesprochenen Kündigung wird der Vertrag beendet.

Während es auf der Mieterseite bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist bleibt, erhöht sich die Kündigungsfrist für den Vermieter je nach Dauer des Mietverhältnisses.

Kündigungsschutz gegen die Kündigung des Vermieters kann z.B. dann eingreifen, wenn die schriftlich zugegangene Kündigung ohne Begründung zugegangen ist, wenn der Vermieter nicht allen Mietern gekündigt hat oder wenn der Kündigungsgrund gar nicht besteht.

Dem Vermieter steht zu jedem Zeitpunkt das Recht der außerordentlichen Kündigung zu, wenn die Voraussetzungen hierzu vorliegen. Ob ein Vermieten fristlos kündigen kann ist oft genau zu untersuchen.

Mietminderung bei Mangel der Mietsache

Die Aufgabe des Vermieters ist es, die Mietsache auch während der Mietzeit in dem Zustand zu erhalten, die dem Mietvertrag entspricht.

Verschlechtert sich die Mietsache während der Mietzeit, tritt also ein Mangel an der Mietsache auf, ist es Pflicht des Mieters dem Vermieter den Mangel anzuzeigen, damit ein noch größerer Schaden verhindert werden kann und der Vermieter die Möglichkeit erhält, den vorhandenen Mangel zu beseitigen.

Reagiert der Vermieter auf die Mangelanzeige des Mieters nicht, steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu. Über die Höhe der Minderung haben die Gerichte eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt.Das Recht zur Mietminderung kann so weit gehen, dass der Mieter von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit ist.

Räumungsklage

Quasi die Kehrseite des Kündigungsschutzes auf Mieterseite ist die Räumungsklage des Vermieters. Hat der Vermieter dem Mieter ordentlich oder außerordentlich gekündigt und ist der Mieter dieser Kündigung nicht nachgekommen und bewohnt noch immer die Wohnung, so kann der Vermieter auf Räumung klagen.

Nebenkostenabrechnungen

Betriebs- oder Nebenkosten sind Kosten, die der Vermieter neben dem eigentlichen Mietzins vom Mieter verlangen kann. Diese stehen im direkten Zusammenhang mit der Mietsache. Der Mieter hat sich im Rahmen des Mietvertrags in aller Regel ausdrücklich zur Übernahme dieser Mietnebenkosten verpflichtet.

Diejenigen Betriebskosten, die der Vermieter geltend machen kann, sind gesetzlich geregelt. U. a. kann der Vermieter folgende Nebenkosten vom Mieter verlangen: Wasserkosten, Heizungs- und Warmwasserversorgung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Hausmeister.

Macht der Vermieter (nachträglich) Nebenkosten geltend, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden, muss der Mieter diese unter Umständen nicht entrichten. Etwas anders gilt möglicherweise, wenn der Mieter sich mit der Übernahme der hinzugekommenen Nebenkosten einverstanden erklärt.Der Mieter leistet an den Vermieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung, die sich an den wahrscheinlich anfallenden Ausgaben orientiert. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr geltend machen.

Macht der Mieter gegen die vorgelegte Nebenkostenabrechnung Einwendungen geltend, müssen diese innerhalb eines Jahres nach dem Zugang der Abrechnung erfolgen. Auch kann der Mieter seinerseits Guthaben bei Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieterverlangen.

In all den obigen Fragen, die lediglich beispielhaft genannt sein wollen, stehe ich Ihnen gerne zur Seite, unabhängig davon ob Sie Wohnraum vermieten oder diesen angemietet haben.


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